1) V našom urbariáte neprebieha žiadne valné zhromaždenie, nie je žiaden plán čo pozemkové spoločenstvo robí, členovia nemajú dohľad nad ťažbou dreva. Predsedníctvo – výbor nevypláca podiely všetkým členom, len vybraným. Ako možno proti výboru a predsedovi postupovať? Akým spôsobom môže podielnik riešiť, ak mu urbár nevypláca podiel? Aký je najefektívnejší spôsob?
Od 01.05.2013 je účinný nový zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „Zákon“), ktorý zrušil predchádzajúcu právnu úpravu pozemkových spoločenstiev obsiahnutú v zákone č. 181/1995 Z.z. o pozemkových spoločenstvách. Zákon priniesol viaceré žiadúce zmeny týkajúce sa vzniku, postavenia, činnosti pozemkových spoločenstiev, medzi významné zmeny patrí i to, že podľa Zákona môžu existovať už len pozemkové spoločenstvá s právnou subjektivitou a s vytvorenou štruktúrou orgánov.
Orgánmi pozemkového spoločenstva sú zhromaždenie, výbor, dozorná rada a iné orgány spoločenstva zriadené zmluvou o spoločenstve. Podrobnosti o orgánoch pozemkového spoločenstva, spôsobe ich ustanovenia, vzniku a zániku členstva v týchto orgánoch a o ich činnosti upraví zmluva o spoločenstve alebo stanovy.
Zákon stanovuje, že najvyšším orgánom spoločenstva je zhromaždenie. Zhromaždenie sa skladá zo všetkých členov spoločenstva, tj. z vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti (urbáru). Zasadnutie zhromaždenia zvoláva výbor spoločenstva raz za rok. Výbor je povinný pozvať na zasadnutie zhromaždenia najmenej 30 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia všetkých členov spoločenstva a Slovenský pozemkový fond (ďalej len „SPF“), ak SPF spravuje podiely spoločnej nehnuteľnosti alebo s nimi nakladá za štát alebo za tzv. neznámych vlastníkov. Výbor najmenej 25 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia uverejní oznámenie o zasadnutí zhromaždenia na obvyklom mieste uverejnenia, na svojom webovom sídle alebo v médiu s celoštátnou pôsobnosťou; obvyklé miesto uverejnenia určí spoločenstvo v stanovách. V pozvánke na zasadnutie zhromaždenia a v oznámení o zasadnutí zhromaždenia výbor uvedie okrem iných povinných zákonných náležitostí aj program zasadnutia zhromaždenia. Zákon zaviedol vykonávanie kontroly nad pozemkovými spoločenstvami okresnými úradmi, pozemkovými a lesnými odbormi, z tohto dôvodu je výbor povinný informovať tento štátny orgán o zasadnutí zhromaždenia.
Výbor je povinný zvolať zasadnutie zhromaždenia, ak ho o to písomne požiadajú členovia spoločenstva, ktorých hlasy predstavujú aspoň tretinu hlasov členov spoločenstva, v termíne, ktorý navrhnú členovia spoločenstva. Ak výbor nezvolá zasadnutie zhromaždenia alebo ak ho zvolá v inom termíne, na ktorom sa nedohodol s členmi spoločenstva, ktorí ho o zvolanie zasadnutia zhromaždenia požiadali, zasadnutie zhromaždenia zvolá na návrh splnomocneného zástupcu členov spoločenstva príslušný okresný úrad, pozemkový a lesný odbor, ktorý má pritom povinnosti výboru.
Do pôsobnosti zhromaždenia medzi inými patrí aj rozhodovanie o hospodárení spoločenstva, spôsobe užívania spoločnej nehnuteľnosti a nakladaní s majetkom spoločenstva, schvaľovanie ročnej účtovnej závierky, rozhodovanie o rozdelení zisku a spôsobe úhrady straty.
Každý člen spoločenstva má na zhromaždení právo hlasovať o jednotlivých bodoch programu zhromaždenia, pričom každému členovi patrí taký počet hlasov aký zodpovedá jeho spoluvlastníckemu podielu na spoločnej nehnuteľnosti.
Ako sme aj vyššie ozrejmili, jednotliví členovia pozemkového spoločenstva majú možnosť ovplyvňovať fungovanie spoločenstva predovšetkým vykonávaním svojich práv na zhromaždení. V prípade akýchkoľvek sťažností členov, vrátane sťažností ohľadne postupu výboru pri vyplácaní odmien jednotlivým členom spoločenstva, tieto prerokúva dozorná rada. Dozorná rada má právo zvolať zhromaždenie, ak dochádza alebo už došlo k bezdôvodnému zníženiu majetku spoločenstva alebo ak je podozrenie, že došlo k porušeniu tohto zákona alebo iných všeobecne záväzných právnych predpisov, alebo k porušeniu zmluvy o spoločenstve alebo stanov.
V rámci výkonu štátneho dozoru príslušný okresný úrad, pozemkový a lesný odbor môže upozorniť pozemkové spoločenstvo na porušovanie svojich povinností podľa Zákona a zároveň mu môže uložiť pokutu. V prípade pochybení orgánov spoločenstva možnosťou jednotlivých členov spoločenstva je obrátiť sa so svojimi podnetmi na uvedený orgán štátneho dozoru.
Taktiež v prípade, ak existuje nárok podielnika na vyplatenie podielu, ktorý mu však nebol zaplatený, je možné sa ho domáhať súdnou cestou.
2) Cesta, ktorá je majetkom urbáru sa ničí pri ťažbe dreva. V okolí majú ľudia chaty a je to pre nich jediná prístupová cesta. Komu môžu smerovať sťažnosti a žiadosti o nápravu komunikácie? Pozemkové spoločenstvo s chatármi odmieta komunikovať. Je povinné cestu udržiavať?
Keďže z otázky nie je zrejmý presný charakter cesty, predpokladáme, že sa jedná o lesnú cestu, ktorá sa v zmysle príslušných predpisov považuje za účelovú komunikáciu.
Zo znenia § 25 ods. 2 zákona č. 326/2005 Z. z. o lesoch (ďalej len „Zákon o lesoch“) vyplýva vlastníkom a správcom lesných ciest povinnosť tieto udržiavať v stave zodpovedajúcom účelu, na ktorý sú určené a zabezpečiť funkčnosť pozdĺžnych a priečnych odvodňovacích zariadení. Zákon o lesoch ďalej ustanovuje, že lesné cesty je oprávnený využívať každý po dohode s ich vlastníkom alebo správcom o čase a spôsobe využívania lesných ciest a o výške a spôsobe úhrady za ich využívanie. Ak sa nedosiahne dohoda a osoba ich potrebuje na hospodárenie v lesoch alebo na zabezpečovanie starostlivosti o dotknuté územie a o stavby a zariadenia na tomto území, o čase a spôsobe využívania lesných ciest a o výške alebo spôsobe úhrady za využívanie lesných ciest rozhoduje súd.
V zmysle aktuálne platného zákona o pozemných komunikáciách (cestný zákon) štátny odborný dozor nad účelovými komunikáciami, medzi ktoré sa radia aj lesné cesty, vykonáva obec. Pri porušovaní povinností vlastníka pozemných komunikácií (aj lesných ciest) udržovať v ich stave zodpovedajúcom účelu, na ktorý sú určené, je možné sa obrátiť na obec.
3) Podielnik chce predať svoj podiel v urbári. Musí tak urobiť písomne prostredníctvom výboru? Stačí, ak sa ponuka zverejní spolu-podielnikom uvedeným na LV, alebo všetkým členom urbariátu na valnom zhromaždení? Má kúpnu zmluvu sprostredkovať výbor alebo je to záležitosť predávajúci – kupujúci?
Pomenovaniu „urbár“ vžitému do povedomia ľudí zodpovedá zákonný pojem „spoločná nehnuteľnosť“. Pod pojmom „spoločná nehnuteľnosť“ je potrebné rozumieť jednu nehnuteľnú vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov. Je nevyhnutné z našej strany hneď na začiatok uviesť, že predmetom akýchkoľvek dispozícií (predaj, darovanie, zriadenie záložné práva) môže byť len spoluvlastnícky podiel k všetkým pozemkom tvoriacich jednu spoločnú nehnuteľnosť.
V zmysle Zákona na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi jednotlivými členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) o predkupnom práve, za predpokladu, že nejde o prevod podielov na spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje SPF (predmetné všeobecné ustanovenie Občianskeho zákonníka o predkupnom práve ustanovuje povinnosť spoluvlastníkom pri prevode spoluvlastníckeho podielu tento najskôr ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom).
V prípade, ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti zamýšľa previesť svoj spoluvlastnícky podiel na osobu, ktorá nie je členom spoločenstva, musí ho najprv ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe. Takejto tretej osobe vznikne členstvo v spoločenstve prevodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti (povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom). Zákon ďalej upresňuje, že nadobúdateľ vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti vstupuje do práv a povinností člena spoločenstva v rozsahu nadobúdaného podielu a je povinný do dvoch mesiacov odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva pristúpiť k zmluve o spoločenstve.
V tejto súvislosti je potrebné ešte poznamenať, že i keď to z výslovnej dikcie Zákona nevyplýva, možnosť prevodu podielu spoločnej nehnuteľnosti na blízku osobu (ktorou v zmysle Občianskeho zákonníka sa rozumie príbuzný v priamom rade, manžel, súrodenec a iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, ktoré sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu) nie je predkupným právom nijako dotknutá.
Ak člen spoločenstva má záujem previesť svoj podiel na spoločnej nehnuteľnosti, uvedené výbor zaradí do programu zasadnutia zhromaždenia.
Pri prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti je potrebné dbať na zákonný zákaz prevodu vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. Zákon rovnako neumožňuje ani prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti na pozemkové spoločenstvo.
Pre úplnosť je potrebné uviesť aj skutočnosť, že Zákon obmedzuje dispozičnú voľnosť s nakladaním podielu na spoločnej nehnuteľnosti tak, že nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému by zodpovedala výmera nižšia ako 2000 m2. Uvedené obmedzenie má predovšetkým zabrániť drobeniu spoločnej nehnuteľnosti, ktoré by mohlo znamenať neúmerné narastanie počtu spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti a s tým súvisiace zmenšovanie spoluvlastníckych podielov, čo by mohlo spôsobiť značné sťaženie postupu pozemkového spoločenstva v oblasti jeho hospodárenia a rozhodovania.
4) V nedávnej dobe nám ako pozemkovému spoločenstvu s právnou subjektivitou bol doručený list od podielnika, ktorý nás vyzval, aby sme mu do 30 dní odoslali kópie všetkých dokladov z účtovníctva za 4 roky dozadu. Menovite si vyžiadal kópie všetkých došlých faktúr s prílohami, popisom prác, menovité zoznamy brigádnikov, odpracované hodiny, povolenia od štátnych inštitúcií k opravám ciest atď. Má na to právo? Sme povinní kopírovať doklady a zasielať? Podielnik tiež uviedol, že môže prísť aj osobne a sám si vyhotoví fotokópie dokladov.
Zákon jasne ustanovuje, že členovia spoločenstva a SPF majú právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa hospodárenia spoločenstva a vyžiadať si ich kópie. Podrobnosti ohľadne výkonu tohto práva jednotlivých členov spoločenstva Zákon nerozvádza. Možnosťou spoločenstva je upraviť detaily poskytovania fotokópií dokumentov týkajúcich sa hospodárenia spoločenstva vo vnútornom predpise spoločenstva – v stanovách.
Ak takáto úprava neexistuje, je potrebné postupovať v zmysle Zákona, kedy je potrebné doklady týkajúce sa spoločenstva členovi spoločenstva sprístupniť na nahliadnutie, pričom je oprávnený si z nich robiť aj kópie, resp. podľa výslovného znenia Zákona je oprávnený na vyžiadanie si kópií. Odpoveďou v tomto prípade je sprístupnenie dokladov týkajúcich sa hospodárenia spoločenstva, s možnosťou vyhotovovania kópií podielnikom, s tým, že odporúčame, aby pri nahliadaní do týchto dokladov bola prítomná aj tretia osoba zo spoločenstva, aby nebol podielnik ponechaný samostatne na nahliadanie do dokladov.
V Bratislave, dňa 22.04.2016
JUDr. KLUČKOVÁ, advokátka s.r.o.
JUDr. Vladimíra Gáliková Klučková, advokátka
Uverejnené: Pravda