1) Kúpna zmluva
Osoba podpísala zmluvu o predaji nehnuteľnosti za nevýhodných podmienok. Je možné od toho odstúpiť alebo zmluvu nejako napadnúť? Akým spôsobom?
Ako sa ďalej rieši suma, ktorá mu aj tak nebola vyplatená? Čo ak si na ňu bude nárokovať späť? Ako môže predávajúci dokázať, že žiadne peniaze nedostal?
Kupujúci zneužil jeho zdravotnú situáciu na podpis zmluvy, ako to možno riešiť?
Kúpna zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, sa spravuje ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“). Od kúpnej zmluvy môže účastník odstúpiť, ak je to ustanovené v Občianskom zákonníku alebo v inom zákone alebo ak je to dohodnuté účastníkmi v zmluve. V zmysle § 49 Občianskeho zákonníka účastník, ktorý uzatvoril zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť. Vzhľadom k tomu, že pre kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti zákon obligatórne (povinne) vyžaduje písomnú formu, aj odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a doručené druhej strane. Odstúpenie od zmluvy má za následok zrušenie zmluvy so spätnou účinnosťou k momentu jej vzniku (v právnej terminológii ex tunc). Pre právny vzťah účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav ako pred uzatvorením zmluvy, ako keby k uzatvoreniu kúpnej zmluvy ani nebolo prišlo. Občiansky zákonník následne predpokladá, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení, inak povedané, vrátia si to, čo si už predtým vzájomne plnili.
Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne, neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok. Tiesňou sa rozumie stav, kedy vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku – nie však pod vplyvom fyzického donútenia, ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu). Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok, je možné uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by úkon konajúca osoba neurobila. Druhým predpokladom sú nápadne nevýhodné podmienky, o ktorých je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok. Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad, taktiež vzhľadom na zásadu dobrých mravov, preukazovať okolnosti tiesne a nápadne nevýhodných podmienok, pričom nie je možné zovšeobecniť, že napríklad predaj nehnuteľnosti „pod cenu“ spĺňa podmienku tiesne a nápadne nevýhodných podmienok a je dôvodom na odstupovanie od zmluvy. Vo všeobecnosti ide o zložité súdne konania. Pre úplnosť je potrebné uviesť, že dôvod tiesne a nápadne nevýhodných podmienok je dôvodom na odstúpenie len v občianskom práve, v obchodnom práve uvedené nie je vôbec možné, a to práve z dôvodu nezneužívania tohto inštitútu a nežiaducej právnej neistoty.
V kúpnej zmluve musí byť vždy upravená výška kúpnej ceny, pričom odporúčam upraviť aj spôsob jej platenia. Najistejšia úprava je platenie kúpnej ceny na bankový účet predávajúceho, z čoho vyplýva ľahká preukázateľnosť zaplatenia alebo nezaplatenia kúpnej ceny. Platenie v hotovosti odporúčam realizovať oproti podpisu predávajúceho potvrdzujúceho prevzatie kúpnej ceny platenej v hotovosti. Platenie kúpnej ceny v hotovosti bez vyhotovenia a podpisu akéhokoľvek potvrdenia medzi zmluvnými stranami nie je dobrým riešením, je potrebné sa mu vyhnúť. Upozorňujem na existenciu zákona o obmedzení platieb v hotovosti s účinnosťou od 01.01.2013, ktorý zakazuje vykonávať platby v hotovosti medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi, ktoré prevyšujú sumu 15.000,- EUR. V prípade úspešného odstúpenia od kúpnej zmluvy nastáva povinnosť vrátiť si už vzájomne poskytnuté plnenia, a teda predávajúci musí vrátiť prijatú kúpnu cenu od kupujúceho. V prípade, ak by si kupujúci žiadal vrátenie kúpnej ceny, ktorú však nikdy nezaplatil, pri tejto námietke predávajúceho, by musel kupujúci preukázať zaplatenie kúpnej ceny predávajúcemu – tj. buď prevodným príkazom alebo potvrdením predávajúceho o prevzatí kúpnej ceny, prípadne svedeckými výpoveďami, aj v závislosti od dohodnutého spôsobu platenia kúpnej ceny v kúpnej zmluve. Ak by tieto dôkazy neexistovali, tak by kupujúci neuniesol dôkazné bremeno a predávajúci by nebol zaviazaný na vrátenie kúpnej ceny, keďže nebolo preukázané, že túto obdržal.
Nevyhnutné je ešte spomenúť, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda kupujúci až povolením vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Ak nastane situácia, že k odstúpeniu od zmluvy príde až potom, ako príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolili vklad, je potrebné vrátenie nehnuteľnosti predávajúcemu a teda sa vyžaduje spätný zápis vlastníckeho práva predávajúceho na list vlastníctva. V súčasnosti sa okresného úrady riadia judikovaným názorom Najvyššieho súdu SR, podľa ktorého odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľností sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a príslušný okresný úrad vykoná zápis vlastníckeho práva prevodcu záznamom, avšak len v prípade, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné a žiadna zo strán ho nespochybňuje, kataster tu vyžaduje odstúpenie podpísané oboma zmluvnými stranami. Ak je medzi stranami spor týkajúci sa odstupovania od zmluvy, nie je možné len na základe realizovaného jednostranného odstúpenia urobiť spätný zápis vlastníckeho práva pre predávajúceho, dotknuté zmluvné strany si musia svoje práva uplatniť súdnou cestou, pričom až na základe súdneho rozhodnutia, ktorým je určené vlastnícke právo pre predávajúceho z titulu odstupovania od zmluvy, kataster zápis vykoná.
Platný právny úkon môže urobiť iba osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a ktorej spôsobilosť na právne úkony nebola odňatá ani obmedzená. Taktiež je neplatný právny úkon, ak ho osoba urobila v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou. Je teda potrebné posudzovať o akú zdravotnú situáciu sa jedná, či existuje duševná porucha, ktorá je dôvodom, že konajúca osoba nedokázala posúdiť následky svojho konania alebo nebola schopná ovládnuť svoje konanie. Na preukázanie uvedeného je potrebné znalecké dokazovanie. Obmedzenie zdravotného stavu spočívajúce vo fyzických ťažkostiach pri neexistencii duševnej poruchy nie je dôvodom neplatnosti právneho úkonu. V prípade, ak konajúca osoba urobila úkon v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou, tento úkon je neplatný, a to od počiatku, hľadí sa naň akoby nikdy nebol urobený. V týchto prípadoch sa podáva žaloba o určenie neplatnosti predmetného právneho úkonu na súd za splnenia ďalších zákonom vyžadovaných podmienok.
2) Darovacia zmluva
Matka darovala dcére byt, ostatní súrodenci s tým nesúhlasia. Aké majú možnosti darovaciu zmluvu napadnúť – aký je postup – na koho sa obrátiť?
Stačí zmluvu napadnúť až v prípadnom dedičskom konaní? Dá sa napadnúť pred smrťou
darcu?
Jedným zo základných atribútov vlastníckeho práva je možnosť vlastníka disponovať s vecou v jeho vlastníctve podľa jeho uváženia. Pokiaľ sa rodič rozhodne počas svojho života darovať nehnuteľnosť len jednému z detí, takémuto nakladaniu so svojím majetkom mu nebráni žiadne zákonné ustanovenie a tento úkon je možné realizovať, aj napriek tomu, že v praxi následne často prichádza k situácii, kedy ostatní súrodenci obdarovaného sa cítia byť ukrivdení.
Zákon pre platnosť darovacej zmluvy vyžaduje isté obsahové ako aj formálne náležitosti, inak bude zmluva neplatná. Medzi najčastejšie dôvody neplatnosti darovacej zmluvy patria okolnosti, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník v § 37: „Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný“ a v § 38: „Neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony“ „Takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou“. Ak sa súrodenci dôvodne domnievajú, že rodič ako darca pri poskytovaní daru nekonal svojprávne alebo darovacia zmluva by mohla byť neplatná z ostatných uvedených dôvodov, majú možnosť obrátiť sa na príslušný súd so žalobou o určenie neplatnosti darovacej zmluvy, ak na takomto určení majú naliehavý právny záujem. Ako z uvedeného vyplýva, prípadné napadnutie darovacej zmluvy zo strany ostatných súrodencov len z dôvodov, že s darovaním nehnuteľnosti výlučne ich súrodencovi nesúhlasia alebo sa im to javí ako nespravodlivé, je vopred odsúdené na neúspech a súd by takúto žalobu musel zamietnuť.
Pre prípad, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy, Občiansky zákonník pripúšťa možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru. Toto ustanovenie obsiahnuté v § 630 Občianskeho zákonníka možno aplikovať len na platne uzatvorenú darovaciu zmluvu, nemožno ho aplikovať na prípady, keď darovacia zmluva je z akéhokoľvek dôvodu neplatná a keď nastupuje reštitučná povinnosť obdarovaného z dôvodu vzniku bezdôvodného obohatenia. Judikatúra súdov ustálila, že za hrubé porušovanie dobrých mravov je možné považovať napríklad fyzické násilie, hrubé urážky, neposkytnutie potrebnej pomoci obdarovaným darcovi alebo členom jeho rodiny. Z uvedeného vyplýva, že nie pre každé správanie obdarovaného, ktoré nie je v súlade so spoločensky uznávanými pravidlami slušného správania vo vzájomných vzťahoch sa môže darca domáhať vrátenia daru.
V prípade, ak počas života prišlo k neobvyklému darovaniu, je možné v dedičskom konaní po darcovi žiadať započítanie tohto daru na jeho dedičský podiel, nie je však v dedičskom konaní možné napádať darovaciu zmluvu, toto sa odporúča urobiť ešte počas života darcu v osobitnom súdnom konaní (pri splnení predpokladov na toto konanie). V prípade, ak sa dedičia nedohodli a o dedičskom práve rozhoduje súd, je povinný pri tomto rozhodovaní vykonať zápočet na dedičský podiel dediča, ktorého poručiteľ počas života neobvykle obdaroval. Je potrebné uviesť, že uvedené zásady nemajú vplyv na platnosť darovacej zmluvy, táto zostáva platná aj naďalej, len v rámci zachovania určitej rovnováhy, dedič, ktorý za života dostal neobvyklý dar, z majetku v dedičstve dostane menej ako ostatní neobdarovaní dedičia. Ak však majetok v dedičstve nie je a teda neexistuje žiaden podiel, na ktorý je možné dar započítať, započítanie sa nevykoná, bez tohto aby bola dotknutá darovacia zmluva.
3) Osvedčenie o dedičstve
Jeden z dedičov nesúhlasí s vydaným osvedčením o dedičstve. Ako má presne
postupovať ak chce osvedčenie napadnúť?
V Slovenskej republike zákon zveruje vedenie dedičského konania notárovi ako súdnemu komisárovi na základe poverenia súdu. Činnosť notára v konaní o dedičstve po zosnulom poručiteľovi smeruje k vydaniu osvedčenia o dedičstve v bezproblémových prípadoch alebo k predloženiu veci súdu na vydanie rozhodnutia v sporných prípadoch. Notár vydá so súhlasom účastníkov konania – dedičov osvedčenie o dedičstve medzi inými aj v prípade, ak sa dedičia vyporiadali medzi sebou dohodou. Znamená to, že pokiaľ nepríde k dohode všetkých dedičov s vydaním osvedčenia o dedičstve, notár takéto osvedčenie o dedičstve nemôže vydať, pripraví všetky potrebné podklady pre vydanie rozhodnutia súdom a takúto dedičskú vec postúpi súdu. Konečné rozhodnutie v takomto prípade vydá až súd.
Ak by nastala situácia, že niektorý účastník dedičského konania nesúhlasí s vydaným osvedčením o dedičstve, napriek tomu, že s ostatnými dedičmi uzatvoril dedičskú dohodu, môže do 15 dní od prevzatia osvedčenia o dedičstve požiadať súd o pokračovanie v konaní o dedičstve. Ak žiadosť je podaná včas a má správne všeobecné náležitosti podania (nemusí byť odôvodnená), vydané osvedčenie o dedičstve stráca platnosť a hľadí sa naň ako keby vydané vôbec nebolo. Následne súd vráti vec notárovi na ďalšie konanie a ak v tomto konaní budú opätovne splnené podmienky na vydanie takéhoto rozhodnutia, notár vydá nové osvedčenie o dedičstve alebo ak nebude možné osvedčenie vydať, postúpi vec súdu.
Ak žiaden z účastníkov dedičského konania nepodá na súd žiadosť o pokračovanie v konaní, prípadne žiadosť by nebola podaná včas alebo by neobsahovala zákonom ustanovené náležitosti alebo by bola podaná neoprávnenou osobou (niekým iným ako účastníkom dedičského konania), notárom vydané osvedčenie o dedičstve nadobudne účinky právoplatného uznesenia o dedičstve a tým sa konanie o dedičstve končí.
V sporných prípadoch, ak sa dedičia nevedia o dedičstve dohodnúť, rozhoduje o dedičstve súd, ktorý vydá uznesenie v zmysle zákonných zásad dedenia, voči ktorému je možné podať riadnym opravný prostriedok.
4) Nájomná zmluva
Ako možno napadnúť nevýhodné ustanovenia v nájomnej zmluve, ktoré nájomca
podpísal v núdzi? Kedy možno od zmluvy odstúpiť?
Ako možno dosiahnuť, aby sa nevýhodné ustanovenia v zmluve zmenili?
Zmluva ako dvojstranný alebo viacstranný právny úkon vzniká na základe zhodného prejavu vôle zúčastnených osôb. Ak sa nájomcovi niektoré ustanovenia nájomnej zmluvy „nezdajú“, je potrebné obsah týchto ustanovení zmluvy riešiť a konzultovať s druhou zmluvnou stranou ešte pred samotným podpisom zmluvy. Po podpise zmluvy sa táto stáva záväznou pre obidve zmluvné strany a môže sa meniť len vzájomnou dohodou zmluvných strán, čo sa väčšinou v praxi deje vyhotovením dodatku ku zmluve.
Slovenský právny poriadok upravuje nájomné vzťahy osobitne pre prípad nájmu veci, nájmu bytu, nájmu nebytových priestorov ako aj nájmu poľnohospodárskych pozemkov. Všeobecné ustanovenia o nájme obsahuje Občiansky zákonník v §§ 663 až 684. V zmysle týchto ustanovení nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr – bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť – nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy.
Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať. Možnosti odstupovania odporúčam si dohodnúť priamo v nájomnej zmluve.
Pre prípad uzatvorenia nájomnej zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok platí to čo je uvedené pri kúpnej zmluve (otázka č. 1). Nájomca v takomto prípade má právo odstúpiť od zmluvy, zmluva sa zrušuje od počiatku a hľadí sa na ňu akoby k jej uzatvoreniu ani neprišlo.
Nie je však možné po podpise zmluvy bez dohody s druhým účastníkom zmeniť len niektoré ustanovenia, ktoré sa zdajú nevýhodné, ak sa odstupuje od právneho úkonu z dôvodu jeho uzatvorenia v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, odstupuje sa od tohto úkonu ako celku, nielen od niektorých jeho ustanovení.
V Bratislave, dňa 31.03.2016
JUDr. KLUČKOVÁ, advokátka s.r.o.
JUDr. Vladimíra Gáliková Klučková, advokátka
Uverejnené: Pravda