Právne posúdenie veci – spoluvlastníctvo:
Použitý právny predpis:
– zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník”) – citácia zákonných zásad platných pre režim spoluvlastníctva, vrátane presného zákonného znenia spolu s vysvetlením:
V zmysle § 139 Občianskeho zákonníka:
Z uvedeného ustanovenia Občianskeho zákonníka vyplýva základná zásada platná pri hospodárení so spoločnou vecou – a to rozhodovanie väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pod hospodárením so spoločnou vecou sa rozumejú úkony, ktoré sa týkajú ekonomickej stránky spoločnej veci – jedná sa najmä o rozhodovanie o nájme bytu alebo o jeho výlučnom užívaní niektorým spoluvlastníkom, taktiež sú to rozhodnutia týkajúce sa opravy, úpravy bytu a pod. Pod tieto úkony nie je možné ale zaradiť predaj bytu, zaťaženie celého bytu, zriadenie vecného bremena k bytu a pod.
V prípadoch rovnosti hlasov alebo ak sa dohoda alebo väčšina hlasov nedosiahne je možné podať návrh na súd, toto oprávnenie má ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov – môže sa obrátiť na súd s požiadavkou, aby bolo rozhodnuté o hospodárení so spoločnou vecou. Zároveň zákon stanovuje aj ochranu menšinových spoluvlastníkov, ktorí môžu žiadať, aby pri dôležitých zmenách spoločnej veci (napríklad pri prestavbe bytu na nebytový priestor), rozhodol súd – a to aj napriek tomu, že väčšina o zmene veci rozhodla.
V zmysle § 141 Občianskeho zákonníka:
Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve. V zmysle tejto zásady Občiansky zákonník poskytuje možnosť dohodou všetkých spoluvlastníkov zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo, pokiaľ by k uzatvoreniu dohody neprišlo, pripúšťa možnosť zrušenia spoluvlastníctva a vzájomného vyporiadania súdnou cestou.
Dohodou je možné usporiadať spoluvlastnícke vzťahy nasledovnými spôsobmi:
V prípade ak sa dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho vyporiadaní týka nehnuteľnosti – je potrebné aby táto dohoda bola vyhotovená v písomnej forme a následne vložená do katastra nehnuteľností – až po jej vklade je podielové spoluvlastníctvo zrušené a vyporiadané.
V zmysle § 142 Občianskeho zákonníka:
„1. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.”
V prípade, ak sa spoluvlastníci o zrušení podielového spoluvlastníctva nedohodnú – má každý zo spoluvlastníkov možnosť sa obrátiť s návrhom na zrušenie podielového spoluvlastníctva na súd. Súd vyporiadava spoluvlastníctvo v nasledovnej postupnosti, ktorá je pre súd záväzná – najskôr vec rozdeľuje; ak to nie je možné, rozhoduje o prikázaní veci jednému zo spoluvlastníkov za náhradu (táto sa určuje podľa znaleckého posudku v aktuálnom čase); ak vec ani jeden zo spoluvlastníkov nechce – nariaďuje súd predaj veci a rozdeľuje výťažok z predaja (táto posledná možnosť je najmenej výhodná pre všetkých, pretože predmetná nehnuteľnosť sa predáva na dražbe, z dosiahnutej kúpnej ceny sa najskôr odpočítajú všetky súvisiace náklady a až zvyšok, ktorý zostane sa rozdeľuje).
Zásady súdneho konania sú celkovo zložitejšie, viažu sa k nim aj súvisiace otázky (ako náhrada trov konania, súdny poplatok a pod.), z tohto dôvodu pre zastupovanie v prípadnom súdnom konaní odporúčame využiť služby právneho poradenstva a zastupovania advokátom.
V zmysle § 140 Občianskeho zákonníka:
„Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“
V prípade, ak má jeden zo spoluvlastníkov záujem previesť svoj podiel na tretiu osobu – musí najskôr osloviť ostatných spoluvlastníkov, či nemajú záujem na odkúpenie jeho podielu za cenu, ktorú ponúka tretia osoba – jedná sa o zákonné predkupné právo spoluvlastníka. Toto pravidlo neplatí v prípade, ak spoluvlastník prevádza svoj podiel na blízku osobu – ktorou sa rozumejú – príbuzní v priamom rade, súrodenec a manžel, iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Ak je porušené uvedené zákonné predkupné právo, je potrebné sa neplatnosti domôcť (jedná sa o relatívnu neplatnosť právneho úkonu), a to napadnutím na súde – opätovne je tu zložitejšia postupnosť, dôležité je pamätať si, že túto neplatnosť je možné napadnúť v lehote 3 rokov ako k prevodu prišlo.
1) S akými problémami pri spoločnom majetku – dom, byt, auto …. sa často stretávate vo svojej praxi? S čím sa na Vás ľudia obracajú?
Najčastejšími problémami pri spoluvlastníctve sú nezhody pri nakladaní so spoločnou vecou – napr. kto bude výlučne spoločnú vec užívať; či bude ostatným spoluvlastníkom platiť za užívanie spoločnej veci; výška odplaty; či dať spoločnú vec do nájmu a v konečnom dôsledku, či si spoločnú vec ponechať v spoluvlastníctve, spoluvlastníctvo vysporiadať alebo ju predať tretej osobe. Taktiež nezhody nastávajú pri potrebe platenia poplatkov, nevyhnutných opráv a nových investícií do spoločnej veci.
Taktiež je potrebné si na začiatku uvedomiť, že spoluvlastníctvo k určitej veci je ideálnym spoluvlastníctvom, tj. nie je možné povedať, ktorá časť veci, a to aj zodpovedajúca spoluvlastníckemu podielu, patrí ktorému spoluvlastníkovi. Každý zo spoluvlastníkov vlastní ideálny spoluvlastnícky podiel na každej časti veci v spoluvlastníctve. Konkrétne určenie vlastníckeho práva k časti veci je možné len pri vyporiadaní spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak je možné rozdelenie veci (napr. pri pozemkoch). Od uvedeného je potrebné rozlišovať dohodu spoluvlastníkov o tom ako budú vec užívať (napr. rozdelenie užívania miestností na poschodiach pri rodinnom dome), ktorá však neznamená zmenu spoluvlastníctva a konkrétne určenie časti veci do vlastníctva jednotlivých spoluvlastníkov.
2) Ak vlastníme napríklad spoločný dom s rodičmi či súrodencami, v čom je to problematické? Napríklad, časté nezhody sú v tom, kto má investovať do domu a podobne …
V prípade spoluvlastníctva v rámci rodiny, ale aj medzi tretími osobami, je potrebné a pre predchádzanie možným problémom v budúcnosti výslovne žiaduce, si jasne dohodnúť užívanie spoločnej veci (kto bude napr. užívať ktorú časť rodinného domu), hradenie nákladov na spoločnú vec, hradenie potrebných opráv a prípadných investícií. Takúto dohodu o užívaní spoločnej veci odporúčam uzatvoriť ešte pred vznikom spoluvlastníctva (tj. napr. pri prevode časti domu na deti) a pre právnu istotu aj v písomnej forme. V prípade, ak vznikne spoluvlastníctvo dedením, taktiež odporúčam v čo najskoršej dobe po ukončení dedičského konania alebo ešte v jeho priebehu si jasne dohodnúť vzájomné užívanie a nakladanie s domom.
Problematickým býva, ak jedno z detí zostane bývať s pozostalým rodičom v dome, pričom dom zdedia obe deti, a teda spoluvlastníkmi domu sú pozostalý manžel a deti. Zo strany dieťaťa, ktoré v dome nebýva časom vzniká požiadavka na hradenie odplaty za užívanie jeho časti domu, na druhej strane zo strany osôb bývajúcich v dome pri potrebe investícií do domu vzniká požiadavka na hradenie časti nákladov zo strany spoluvlastníka v dome nebývajúceho. Ako najvhodnejšie riešenie sa v takýchto prípadoch javí vyporiadanie spoluvlastníctva a to tak, aby sa vlastníkmi stali osoby v dome bývajúce a spoluvlastník, ktorý v dome nebýva by bol z ich strany vyplatený.
V prípade, ak sa spoluvlastníci nedohodnú o hospodárení so spoločnou vecou platí v zmysle § 139 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) rozhodovanie väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Za hospodárenie s vecou je potrebné považovať jej údržbu, opravu, úpravu, používanie, nakladanie a pod., bez ohľadu, či ide o bežné alebo nie bežné veci. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov súd. Taktiež zákon dáva ochranu prehlasovaným spoluvlastníkom, ak sa jedná o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu sa prehlasovaní spoluvlastníci obrátiť na súd a žiadať aby o tejto zmene rozhodol súd.
V prípade predaja veci v spoluvlastníctve tretej osobe je potrebné rešpektovanie zákonného predkupného práva ostatných spoluvlastníkov veci, čo znamená, že spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel (každý so spoluvlastníkov je oprávnený nakladať len so svojím spoluvlastníckym podielom, ktorý je potrebné chápať ako ideálny podiel na veci) musí najskôr osloviť ostatných spoluvlastníkov s oznámením ceny a ostatných podmienok predaja, za ktorú má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu. Až v prípade, ak spoluvlastníci odmietnu ponuku na odkúpenie, je možné spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu. Uvedené predkupné právo je potrebné rešpektovať aj pri darovaní. Predkupné právo nie je potrebné rešpektovať pri prevode na blízke osoby (príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, ak by ujmu, ktorú utrpí jedna z nich, druhá dôvodne pociťuje ako vlastnú).
V prípade, ak nie je vôľa zotrvať v spoluvlastníctve §§ 141, 142 OZ predpokladá nasledovné spôsoby vyporiadania: dohodou alebo rozhodnutím súdu. Súd pri vypriadaní prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci; ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; ak vec ani jeden zo spoluvlastníkov nechce súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Vzhľadom na dlhodobosť súdnych konaní, a teda súvisiace znehodnocovanie spoločnej veci, čo platí najmä pri nehnuteľnostiach, o ktoré počas súdneho konania sa nikto nestará, sa vždy javí najúčelnejšia dohoda medzi spoluvlastníkmi.
3) Je výhodné napríklad v zmluve uviesť, kto sa akým dielom bude podieľať na spoločných výdavkoch a určiť si presne povinnosti i práva? Na čo ľudia v praxi často zabúdajú a kde robia chyby?
Pre istotu v právnych vzťahoch a pre predchádzanie vzniku nezhôd v budúcnosti je žiaduca presná a jasná úprava v zmluve, a to najlepšie v písomnej forme. Tu je pravdivá zásada, že „dobré dohody znamenajú dobré vzájomné vzťahy“.
Pri hradení výdavkov za dodávky vody, tepla, plynu väčšinou prichádza k dohode medzi osobami, ktoré dom užívajú. Veľmi často je však problém v investovaní do nehnuteľnosti osobami bývajúcimi v nehnuteľnosti, a to bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov, ktorí dom neužívajú; taktiež bez ponechania si dokladov preukazujúcich výšku investície, resp. sa jedná o vlastnú prácu na zhodnotení nehnuteľnosti. Tu by som odporučila pred investíciou do nehnuteľnosti (napr. rekonštrukcia), okrem zabezpečenia si súhlasu väčšiny spoluvlastníkov, fotodokumentáciu stavu nehnuteľnosti pred rekonštrukciou, ak je to možné aj zadanie vypracovania znaleckého posudku a určite ponechanie si dokladov o nákladoch. Na základe uvedeného bude možné zistiť aká bola hodnota investície, čo je dôležité pri prípadnom vyporiadaní spoluvlastníctva, ako aj pri žiadaní platby za rekonštrukciu voči osobám, ktoré rekonštrukciu nefinancovali.
Nároky osôb, ktoré financovali rekonštrukciu, je potrebné rozlišovať podľa toho, či sa menšinovému spoluvlastníkovi dala možnosť vyjadriť sa k rekonštrukcii alebo nie. Ak menšinový spoluvlastník s rekonštrukciou nesúhlasil a bol prehlasovaný je zaviazaný na hradení nákladov, a to bez ohľadu na to, či sa jedná o nevyhnutné opravy alebo nie (menšinový spoluvlastník má možnosť obrátiť sa na súd aby rozhodol o zmene veci, pri ktorej bol menšinový spoluvlastník prehlasovaný). Ak však nebola daná možnosť menšinovému vlastníkovi vyjadriť sa k zmene veci (rekonštrukcii) má investujúci spoluvlastník nárok len na vydanie bezdôvodného obohatenia zo strany menšinového spoluvlastníka. V prípade nutných opráv, údržby sa bezdôvodné obohatenie rovná zodpovedajúcemu podielu na nákladoch opravy, ktoré je potrebné vydať po vynaložení nákladov; v prípade iných investícií, by sa jednalo o bezdôvodné obohatenie, ktoré je však potrebné vydať až pri zániku spoluvlastníctva, a to vo výške zhodnotenia podielu menšinového spoluvlastníka.
4) Deti rodičov si nie raz podmieňujú investovanie do rodinného domu prepisom majetku na nich. Na čo by v takom prípade mali dbať obe strany, aby sa v priebehu ďalších mesiacov či rokov nedostali do problémov?
Tu je potrebná ochrana rodičov. Keďže vlastníctvo domu prevedú na tretiu osobu, nie je možné z ich strany užívanie domu bez súhlasu vlastníkov a teda bez zodpovedajúcej ochrany môže prísť k ich vysťahovaniu. Najčastejšie sa uvedené rieši zriadením vecného bremena v prospech rodičov, ktoré spočíva v práve bezodplatného užívania rodinného domu. Toto právo zabezpečuje rodičom možnosť užívania rodinného domu a zaniká dohodou; smrťou rodičov; trvalými zmenami na veci, ktoré znemožňujú užívanie veci potrebám oprávnenej osoby alebo na základe rozhodnutia súdu v prípade, ak vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, pričom však je potrebné poskytnúť primeranú náhradu oprávnenému. V praxi často vzniká mylný výklad vecného bremena, že nie je možné nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom predať tretej osobe. Uvedené nie je pravdou, na predaj takejto nehnuteľnosti nie je potrebný súhlas osôb oprávnených z vecného bremena, avšak osoba, ktorá nehnuteľnosť kupuje je povinná rešpektovať ich právo zodpovedajúce vecnému bremenu.
V Bratislave, dňa 11.05.2016
JUDr. KLUČKOVÁ, advokátka s.r.o.
JUDr. Vladimíra Gáliková Klučková, advokátka
Uverejnené: Pravda