Spoluvlastníctvo s blízkou rodinou alebo i s cudzími ľuďmi Vám môže narobiť problémy. Aké máte povinnosti voči niekomu, ak vlastníte spoločný dvor, pozemok či dom? Sporné prípady, ktoré môžu nastať a vhodné riešenia k nim.
1) S akými problémami pri spoločnom majetku – dom, byt, auto …. sa často stretávate vo svojej praxi?
S čím sa na vás ľudia obracajú?
Najčastejšími problémami pri spoluvlastníctve sú nezhody pri nakladaní so spoločnou vecou – napr. kto bude výlučne spoločnú vec užívať; či bude ostatným spoluvlastníkom platiť za užívanie spoločnej veci; výška odplaty; či dať spoločnú vec do nájmu a v konečnom dôsledku, či si spoločnú vec ponechať v spoluvlastníctve, spoluvlastníctvo vysporiadať alebo ju predať tretej osobe. Taktiež nezhody nastávajú pri potrebe platenia poplatkov, nevyhnutných opráv a nových investícií do spoločnej veci.
Taktiež je potrebné si na začiatku uvedomiť, že spoluvlastníctvo k určitej veci je ideálnym spoluvlastníctvom, tj. nie je možné povedať, ktorá časť veci, a to aj zodpovedajúca spoluvlastníckemu podielu, patrí ktorému spoluvlastníkovi. Každý zo spoluvlastníkov vlastní ideálny spoluvlastnícky podiel na každej časti veci v spoluvlastníctve. Konkrétne určenie vlastníckeho práva k časti veci je možné len pri vyporiadaní spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak je možné rozdelenie veci (napr. pri pozemkoch). Od uvedeného je potrebné rozlišovať dohodu spoluvlastníkov o tom ako budú vec užívať (napr. rozdelenie užívania miestností na poschodiach pri rodinnom dome), ktorá však neznamená zmenu spoluvlastníctva a konkrétne určenie časti veci do vlastníctva jednotlivých spoluvlastníkov.
2) Ak vlastníme napríklad spoločný dom s rodičmi či súrodencami – v čom je to problematické? Napríklad, časté nezhody sú v tom, kto má investovať do domu a podobne …
V prípade spoluvlastníctva v rámci rodiny, ale aj medzi tretími osobami, je potrebné a pre predchádzanie možným problémom v budúcnosti výslovne žiaduce, si jasne dohodnúť užívanie spoločnej veci (kto bude napr. užívať ktorú časť rodinného domu), hradenie nákladov na spoločnú vec, hradenie potrebných opráv a prípadných investícií. Takúto dohodu o užívaní spoločnej veci odporúčam uzatvoriť ešte pred vznikom spoluvlastníctva (tj. napr. pri prevode časti domu na deti) a pre právnu istotu aj v písomnej forme. V prípade, ak vznikne spoluvlastníctvo dedením, taktiež odporúčam v čo najskoršej dobe po ukončení dedičského konania alebo ešte v jeho priebehu si jasne dohodnúť vzájomné užívanie a nakladanie s domom.
Problematickým býva, ak jedno z detí zostane bývať s pozostalým rodičom v dome, pričom dom zdedia obe deti, a teda spoluvlastníkmi domu sú pozostalý manžel a deti. Zo strany dieťaťa, ktoré v dome nebýva, časom vzniká požiadavka na hradenie odplaty za užívanie jeho časti domu, na druhej strane zo strany osôb bývajúcich v dome pri potrebe investícií do domu vzniká požiadavka na hradenie časti nákladov zo strany spoluvlastníka v dome nebývajúceho. Ako najvhodnejšie riešenie sa v takýchto prípadoch javí vyporiadanie spoluvlastníctva a to tak, aby sa vlastníkmi stali osoby v dome bývajúce a spoluvlastník, ktorý v dome nebýva by bol z ich strany vyplatený.
V prípade, ak sa spoluvlastníci nedohodnú o hospodárení so spoločnou vecou platí v zmysle § 139 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) rozhodovanie väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Za hospodárenie s vecou je potrebné považovať jej údržbu, opravu, úpravu, používanie, nakladanie a pod., bez ohľadu, či ide o bežné alebo nie bežné veci. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov súd. Taktiež zákon dáva ochranu prehlasovaným spoluvlastníkom, ak sa jedná o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu sa prehlasovaní spoluvlastníci obrátiť na súd a žiadať aby o tejto zmene rozhodol súd.
V prípade predaja veci v spoluvlastníctve tretej osobe je potrebné rešpektovanie zákonného predkupného práva ostatných spoluvlastníkov veci, čo znamená, že spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel (každý so spoluvlastníkov je oprávnený nakladať len so svojím spoluvlastníckym podielom, ktorý je potrebné chápať ako ideálny podiel na veci) musí najskôr osloviť ostatných spoluvlastníkov s oznámením ceny a ostatných podmienok predaja, za ktorú má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu. Až v prípade, ak spoluvlastníci odmietnu ponuku na odkúpenie, je možné spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu. Uvedené predkupné právo je potrebné rešpektovať aj pri darovaní. Predkupné právo nie je potrebné rešpektovať pri prevode na blízke osoby (príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, ak by ujmu, ktorú utrpí jedna z nich, druhá dôvodne pociťuje ako vlastnú).
V prípade, ak nie je vôľa zotrvať v spoluvlastníctve §§ 141, 142 OZ predpokladá nasledovné spôsoby vyporiadania: dohodou alebo rozhodnutím súdu. Súd pri vypriadaní prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci; ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; ak vec ani jeden zo spoluvlastníkov nechce súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Vzhľadom na dlhodobosť súdnych konaní, a teda súvisiace znehodnocovanie spoločnej veci, čo platí najmä pri nehnuteľnostiach, o ktoré počas súdneho konania sa nikto nestará, sa vždy javí najúčelnejšia dohoda medzi spoluvlastníkmi.
Ďalšou zásadou pri spoluvlastníctve je uskutočňovanie právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci, z ktorých sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne, čo znamená, že úkon ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov zaväzuje aj ostatných spoluvlastníkov, musí však byť dodržaná zásada rozhodovania podľa veľkosti podielov. Uvedené neplatí pri prevode spoločnej veci, kedy účastníkmi zmluvy o prevode musia byť všetci spoluvlastníci, inak môže každý zo spoluvlastníkov nakladať len so svojím spoluvlastníckym podielom, pri rešpektovaní vyššieuvedeného predkupného práva.
3) Je výhodné napríklad v zmluve uviesť, kto sa akým dielom bude podieľať na spoločných výdavkoch a určiť si presne povinnosti i práva? Na čo ľudia v praxi často zabúdajú a kde robia chyby?
Pre istotu v právnych vzťahoch a pre predchádzanie vzniku nezhôd v budúcnosti je žiaduca presná a jasná úprava v zmluve, a to najlepšie v písomnej forme. Tu je pravdivá zásada, že „dobré dohody znamenajú dobré vzájomné vzťahy“.
Pri hradení výdavkov za dodávky vody, tepla, plynu väčšinou prichádza k dohode medzi osobami, ktoré dom užívajú. Veľmi často je však problém v investovaní do nehnuteľnosti osobami bývajúcimi v nehnuteľnosti, a to bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov, ktorí dom neužívajú; taktiež bez ponechania si dokladov preukazujúcich výšku investície, resp. sa jedná o vlastnú prácu na zhodnotení nehnuteľnosti. Tu by som odporučila pred investíciou do nehnuteľnosti (napr. rekonštrukcia), okrem zabezpečenia si súhlasu väčšiny spoluvlastníkov, fotodokumentáciu stavu nehnuteľnosti pred rekonštrukciou, ak je to možné aj zadanie vypracovania znaleckého posudku a určite ponechanie si dokladov o nákladoch. Na základe uvedeného bude možné zistiť aká bola hodnota investície, čo je dôležité pri prípadnom vyporiadaní spoluvlastníctva, ako aj pri žiadaní platby za rekonštrukciu voči osobám, ktoré rekonštrukciu nefinancovali.
Nároky osôb, ktoré financovali rekonštrukciu, je potrebné rozlišovať podľa toho, či sa menšinovému spoluvlastníkovi dala možnosť vyjadriť sa k rekonštrukcii alebo nie. Ak menšinový spoluvlastník s rekonštrukciou nesúhlasil a bol prehlasovaný je zaviazaný na hradení nákladov, a to bez ohľadu na to, či sa jedná o nevyhnutné opravy alebo nie (menšinový spoluvlastník má možnosť obrátiť sa na súd aby rozhodol o zmene veci, pri ktorej bol menšinový spoluvlastník prehlasovaný). Ak však nebola daná možnosť menšinovému vlastníkovi vyjadriť sa k zmene veci (rekonštrukcii) má investujúci spoluvlastník nárok len na vydanie bezdôvodného obohatenia zo strany menšinového spoluvlastníka. V prípade nutných opráv, údržby sa bezdôvodné obohatenie rovná zodpovedajúcemu podielu na nákladoch opravy, v prípade iných investícií, by sa jednalo o bezdôvodné obohatenie, ktoré je však potrebné vydať až pri zániku spoluvlastníctva, a to vo výške zhodnotenia podielu menšinového spoluvlastníka.
4) Deti rodičov si nie raz podmieňujú investovanie do rodinného domu prepisom majetku na nich. Na čo by v takom prípade mali dbať obe strany, aby sa v priebehu ďalších mesiacov či rokov nedostali do problémov?
Tu je potrebná ochrana rodičov. Keďže vlastníctvo domu prevedú na tretiu osobu, nie je možné z ich strany užívanie domu bez súhlasu vlastníkov a teda bez zodpovedajúcej ochrany môže prísť k ich vysťahovaniu. Najčastejšie sa uvedené rieši zriadením vecného bremena v prospech rodičov, ktoré spočíva v práve bezodplatného užívania rodinného domu. Toto právo zabezpečuje rodičom možnosť užívania rodinného domu a zaniká dohodou; smrťou rodičov; trvalými zmenami na veci, ktoré znemožňujú užívanie veci potrebám oprávnenej osoby alebo na základe rozhodnutia súdu v prípade, ak vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, pričom však je potrebné poskytnúť primeranú náhradu oprávnenému. V praxi často vzniká mylný výklad vecného bremena, že nie je možné nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom predať tretej osobe. Uvedené nie je pravdou, na predaj takejto nehnuteľnosti nie je potrebný súhlas osôb oprávnených z vecného bremena, avšak osoba, ktorá nehnuteľnosť kupuje je povinná rešpektovať ich právo zodpovedajúce vecnému bremenu.
5) Príklady z praxe
Pre ochranu Vašich investícií je žiaduce aby ste sa dohodli o prevode spoluvlastníckeho podielu na dome na Vašu osobu, resp. na Vás a Vašu manželku. Následne, keďže vznikne spoluvlastníctvo k domu, odporúčam dohodnúť vzájomné užívanie domu, hradenie nákladov, ako aj ďalšie investovanie do domu, keďže pri spoluvlastníctve sa jedná o ideálne spoluvlastnícke podiely a nie je možné povedať, že si investujete do „svojej“ polovice domu. Prevod je možné urobiť kúpnou alebo darovacou zmluvou. Taktiež je možné uvažovať o prevode celého domu a zriadení vecného bremena v prospech matky, uvedené záleží na vôli jednotlivých zmluvných strán.
V prípade, ak ste investovali do nehnuteľnosti, ktorá Vám nepatrí máte nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia od osoby, ktorej ste nehnuteľnosť zhodnotili.
Ako najvýhodnejšie sa v tomto prípade javí vyporiadanie spoluvlastníctva ešte pred investíciou, a teda, ak je to možné, o vyplatenie Vášho brata a nadobudnutie výlučného vlastníctva k celej nehnuteľnosti Vašou osobou.
V opačnom prípade akékoľvek rozhodovanie môže byť problematické, pretože máte rovnosť hlasov a v takomto prípade, ak neexistuje medzi Vami dohoda, by mal rozhodovať na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd, čo sa javí ako veľmi neefektívne.
Pri potrebe nevyhnutných opráv, ktorých vykonanie neznesie odklad, ak tieto budú financované výlučne z Vašej strany, vzniká Vám nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia zo strany Vášho brata spočívajúceho v nákladoch na realizovanie nevyhnutných opráv. V prípade iných investícií odporúčam obrátiť sa najskôr na súd s návrhom na rozhodnutie o hospodárení so spoločnou vecou.
V Bratislave, dňa 04.04.2011
JUDr. Vladimíra Klučková, advokátka
Uverejnené: Hospodárske noviny